中古住宅を購入する人はローン控除に要注意

2021年はコロナ禍での景気対策もあり、住宅取得を後押しする施策が充実しています。

その中の目玉の1つが、住宅ローンの年末残高の一定割合が払った税金から戻ってくる住宅ローン控除の期間13年の再延長です。控除期間が延びたのは喜ばしいことですが、中古住宅購入時のローン控除については注意が必要です。中古住宅でローン控除を使える要件や控除額について確認しておきましょう。

期間13年のローン控除のメリットは？

控除期間10年で控除割合がローン残高の1%のローン控除が2011年より続いてきましたが、消費税が10%に増税されるのに合わせて13年間に期間が延長されました。控除額は年間で最高40万円、または一定の高性能は住宅であれば50万円です。当初10年間の控除期間だけでも400万円または500万円と高額な税金が戻ってくる可能性もあります。ただし、11年目から13年目の控除率は、住宅ローンの年末残高の1%か建物価格の2%を3年間で割った額のどちらか小さい額であることに注意しましょう。

ローン控除期間10年と13年ではどれくらい控除額の総額が変わるのかを試算してみました。

年間40万円または50万円控除されるのであれば、上記条件で控除期間10年なら345万円、13年なら48万円プラスの393万円も節税効果があります。

売主が個人の中古住宅の年間控除額の上限は20万円

年間最高50万円まで受けられるローン控除ですが、中古住宅で売主が事業者ではなく個人の場合、最高でも年間20万円までしか控除を受けることができません。

なぜなら、ローン控除を年間40万円または50万円まで受けられるのは、消費税が8％または10％で購入した住宅のみだからです。

消費税はそもそも「国内において事業者が行つた資産の譲渡等」に対して課される税金です。（消費税法2条4項）

売主が不動産会社等の法人や個人事業主の場合消費税がかかります。中古住宅の場合は所有者個人が住んでいる、または空き家となっているが以前の住人が所有している、といった場合は事業者ではないため消費税は課されません。

そのため売主が事業者ではなく個人間の売買になると消費税を払う必要がなく、「消費税を8％または10％で購入した物件」の対象になりません。ただし、一定の要件を満たした中古住宅であれば、年間最高で20万円までの控除を受けることができます。

たとえば前述の事例が個人間の売買の中古住宅だった場合、借入額が4,000万円の住宅ローンであっても初年度からローン控除は20万円しか受けることができません。10年間の控除額は200万円、建物を同条件としても13年間の控除額は248万円となり、13年間の控除額は145万円少なくなります。

しかし、中古住宅として購入時に建物の価格が1,500万円となっている場合、建物の消費税はかからないので、消費税10％分の150万円は支払わなくて済むわけです。消費税分150万円は払わなくて済む代わりに、ローン控除額が145万円少なくなっても納得できる金額ですね。

中古住宅のローン控除その他の注意点

中古住宅購入時のローン控除適用についての注意点は他にもあります。

①築年数が20年以内の物件であること。マンション等耐火建築であれば築25年以内であること

②築年数の基準を超えている場合は建設住宅性能評価書による耐震等級1～3級であることなど一定の耐震基準を満たすことなど

そもそも建築年が古い住宅をそのまま購入するとローン控除が使えない場合があるため注意しましょう。

 

また、中古住宅にも新築住宅にも共通する、住宅ローン控除が対象となる要件は以下のようなものがあります。

1.取得の日、または増改築終了から6ヶ月以内に居住、その年の12月31日まで住んでいること（転勤等では一部特例があります）

2.控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下

3.登記簿上の床面積が50㎡以上で1/2以上が自己居住用であること

ただし、2021年1月15日以降入居で合計所得1,000万円以下であれば40㎡以上

4.返済期間が10年以上のローン

5.居住した年とその2年前、3年後の計6年間で3,000万円控除や居住用財産の長期譲渡所得の軽減税率の特例等を受けていない

買い替えで3,000万円控除を使う場合は要比較

 

まとめ

中古住宅を購入する時の住宅ローン控除については以下の点を確認してください。

①売主さんは個人か不動産会社など事業者か

②築年数は戸建てなら20年以内、マンションなら25年以内か

築年数が当てはまらない場合は、耐震等級など別途基準をクリアすることで控除を使える場合があります。
リフォームによって使える場合もあるので不動産会社や建築業者に確認しましょう。

最近は、ローン控除が総額いくら使えるかといったご相談も増えています。
しかし、税制優遇を受けるためには様々な要件をクリアすることが必要です。
使える前提ではなく、まず、自分は本当にローン控除を使えるのか、使える場合はいくらまで使えるのかを資金計画の段階で確認しましょう。

また、長らく続いた住宅ローン控除率1％ですが、現在8割以上の人が1％未満の住宅ローンを組んでいる現実を踏まえ、2022年以降金利に連動したローン控除率になる可能性もでてきました。会計検査院の指摘から、2020年末に税制改正大綱で明記された事項です。

ローン控除13年を使うには注文住宅で2021年9月30日までに契約、分譲や中古で11月30日までに契約し2022年12月31日までに入居することが要件です。またそれ以降の契約だと2021年末までの契約、入居が、控除率1％の要件となってしまいます。

安心してローン控除を利用するためには契約期限を守るのがポイントです。

2021年はローン控除以外にも、すまい給付金や直系尊属からの住宅取得資金贈与の非課税、エコ住宅に適用となるグリーン住宅ポイント制度と、住宅取得を後押しする施策が目白押しです。

制度に踊らされるのではなく、自分が使える制度をしっかりと確認した上でまずは資金計画を立てましょう。

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